行政書士　鈴木澄男　　桐で作るホームページ

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鈴木澄男ＨＰは、鈴木澄男の仕事や趣味などのデータを、以下の１１個の分類＞細分類＞テーマの三層構造に分類整理して、データベースを構築していくものです。
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2012-04-11(水):経営業務管理者の交替

ホーム > 建設業 > 建築一式 > 「経営業務管理者の交替…」
経営業務管理者震災後、建設業の需要が多いとして、この分野に進出して業務を拡大しようと計画するお客さんがいます。そのためには、建設業の許可が必要だ、として相談にみえる方が結構おられるのですが、ここで建設業許可取得の要件を再確認しておきたいと思います。絶対的要件 ①経営業務管理責任者がいること ②専任技術者がいることこの２つは絶対に必要な人員です。その他の準備が幾ら整っても上の2つに欠けると許可は取得できません。 ①経営業務管理責任者この人は、建設業の経営管理に従事して5年以上経過している者です。5年以上経過している事実は、個人事業主の場合は、確定申告書と請負契約書を提出して証明します。法人経営の場合は、登録事項証明書の取締役欄に5年以上登記されているここと、請負契約書で証明します。確定申告書や請負契約書を失くした場合はどうするか？経営していた事実を何とかして証明することになります。確定申告書は、税務署へ行って写しを取って来ることにより回復できます。問題は請負契約書を失くした場合です。これは、銀行の振込記録などから建設工事を行ってその代金を振り込んでもらったのだと請求書やその他の書類と組み合わせて、契約書の代わりとする途があります。しかし、この方法は、時間と労力を要します。行政書士に頼めば手間がかかるので費用も高めになってしまいます。建設業許可を取得しようとする場合、請負契約書を丁寧に集め保管しておく必要があります。このような計画的な経営者は、時々見受けられます。 ②専任技術者建設業に関し専門的知識があって、その資格を有する人です。例えば、建築一式工事をとる場合、二級建築士の有資格者がいることです。又は10年の実務経験を証明して専任技術者とすることも可能です。社内に専任技術者がいない場合、雇用して確保することもOKです。欠格要件に該当しないこと私はこれをよく調べないで失敗したことがあります。欠格事由 ①成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者 ②不正の手段により許可を得て、それがばれて許可を取り消され5年を経過しない者 ③～⑥省略 ⑦禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又はその刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者 ⑧～⑪省略このように欠格事由はいろいろあるのですが、私のお客さんは⑦に該当していたのでした。余り詳しく書けないのですが、懲役刑を受け出て来てからまだ5年を経過していなかったのです。すっかり書類が完成し、申請書は土木事務所へ提出という前日、お客さんが証紙代を持って来て雑談中に「前科があるのですが問題ないですか？」と聞くのです。このまま書類を出すと、多分、土木事務所ではねられるだろうと予想したので、欠格要件と言うものがあることを説明し、経営業務管理者に別な者を充当し、再度、この分の書類を作り直さなければなりませんでした。この余分な作業代はこちら持ちになりました。それまでは「前科がありますか？」などとお客さんに聞きずらく、この欠格要件を何となくうやむやにしていたのでした。それ以来、この点は確実に確認するようになりました。「許可を取れない欠格要件というものがあって、前科のある者はだめなんです。刑務所とか行ってませんよね」と笑いながら聞くようにしています(^^)。

2012-04-06(金):重要事項説明中のアスベスト

ホーム > 不動産情報 > 宅地建物 > 「重要事項説明中のアス…」
アスベスト（石綿）不動産業者は、その取引の相手方に対し、その契約に先立ち、取引物件に関する重要な事項を説明する義務があります（宅地建物取引業法35条1項、以下宅建業法と略す）。これは事前に物件の素性を明らかにして相手方を保護し、契約成立後の無用なトラブルを避ける趣旨の規定です。実際の説明は、業者は宅地建物取引主任者の資格を有する者に説明をさせます。説明の範囲は、宅建業法第35条第1項各号に列挙されています。ここで、最近問題とれたものにアスベストがあります。アスベストは、健康に害をもたらすので、それが使用されている建物を仲介する場合には、説明義務の対象とする必要があるのではないか？、という議論です。かつては、保温・耐火材料として建物に吹き付けて使用したのだそうですが、その粉塵を吸い込むと、肺ガンや中皮腫の原因となるとされています。このため、現在では建物への使用が規制されていますが、古い建物でアスベストの使用されているものがまだ残っていたりします。建物賃貸仲介とアスベストの関係ここでは、建物の賃貸仲介に限定して、アスベストの説明義務がどうなっているか述べてみたいと思います。これに関し、宅建業法第35条1項14号は、国土交通省令に委ねていて、国交省令である宅建業施行規則第16条の4の3は「建物の貸借の契約にあっては・・・」として、その三号で「当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容」を説明しなければならない、としています。このことから、宅建業者は、賃貸仲介する当該建物ついて、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を、宅地建物取引主任者をして、説明させる義務があることになります。その内容とは何か「国土交通省不動産業課による宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によると、 ①石綿の使用の有無の調査結果の記録が保存されているときは、その内容として、ⅰ調査の実施機関、ⅱ調査の範囲、ⅲ調査の年月日、ⅳ石綿の使用の有無及びその使用箇所を説明する。 ②ただし、上記のうちのいずれかが調査結果の記録から判明しない場合にあっては、売主等の補足情報等の告知を求め、それでも判明しないときは、その旨を説明するば足りる。 ③調査結果の記録から容易に石綿の使用の有無が確認できる場合には、その調査結果の記録を別添することも差し支えない。 ④この説明義務は、売主及び所有者にその調査の記録の有無を照会し、必要に応じて管理組合、管理業者及び施工会社にも問合せた上、存在しないことが確認された場合又はその存在が判明しない場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる。 ⑤紛争防止の観点から、売主から提出された調査結果の記録を説明する場合は、売主等の責任の下に行われた調査であることを明らかにし、また建物全体を調査したものでない場合は、調査した範囲に限界があることを明らかにしなければならない。良質な住環境の確保住環境に付き敏感な顧客がいることを考慮し、宅建業者は、アスベストの使用の調査には細心の注意を払って丁寧に調査し、これを買主や賃借人に分かり易いように説明すべきものと思います。

2012-04-03(火):短期滞在と一時出国

ホーム > VISA > 短期滞在 > 「短期滞在と一時出国 …」
短期滞在この短期滞在という在留資格（ビザと多くの外国人は呼んでいる）は、「ひと目でわかる外国人の入国・在留案内」という本では、「本邦に短期滞在して、・・・観光、娯楽、保養、友人や親族等の訪問を行う活動が該当する。・・・」と説明しています。観光旅行で来日する外国人は、皆この資格です。例外的に、ビザ免除協定のある外国人は、パスポートだけで入国し所定の期間滞在できるので、入国管理局に出向きビザを取得する手間は要りません。外国人登録との関係外国人登録法は、次の規定を置きます。（新規登録）　第三条　本邦に在留する外国人は、本邦に入つたとき（入管法第二十六条の規定による再入国の許可を受けて出国した者が再入国したとき及び入管法第六十一条の二の十二の規定による難民旅行証明書の交付を受けて出国した者が当該難民旅行証明書により入国したときを除く。）はその上陸の日から九十日以内に、本邦において外国人となつたとき又は出生その他の事由により入管法第三章に規定する上陸の手続を経ることなく本邦に在留することとなつたときはそれぞれその外国人となつた日又は出生その他当該事由が生じた日から六十日以内に、その居住地の市町村（東京都の特別区の存する区域及び地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市にあつては区。以下同じ。）の長に対し、次に掲げる書類及び写真を提出し、登録の申請をしなければならない。一　外国人登録申請書一通二　旅券三　写真二葉非常に読みにくい条文ですね。青色の部分を見て貰えばよいのですが、外国人は90日以内に登録しなさい、という規定です。Ａさんは、短期滞在で来日し、外国人登録もして日本に滞在して2カ月ほど経っています。この度所用で一時帰国し、一週間ほどで再来日したい計画です。「3ヶ月の在留期間の短期滞在許可をもらってあるのですが、あと1カ月残っています。今出国したら、残りの１カ月はどうなりますか？」との質問を受けました。無効になる出国した時点で、短期滞在の資格は失われます。再入国する場合、新たに短期滞在の資格を取り直すことになります。そして、再取得から3ヶ月間滞在することができます。しかし、何度も短期滞在で出国入国を繰り返すと、幾度目かに入国の際、空港の入管で足止めを食らい入国審査に時間がかかることがあるようです。どうして短期滞在で入国を繰り返すのか？審査官に不信感を持たれるのでしょうね。 3ヶ月を超えて日本国内に滞在する必要がある場合には、その目的に合った在留資格があるのでそちらを利用すべきと思います。ただ、ボランティア活動を目的とする場合は、このために3ヶ月を超えて滞在する制度が用意されていないので問題が残ります。特例による滞在期間の延長例外的に、短期滞在から別な在留資格への変更申請した場合、在留期間満了日から更に2カ月間滞在できる特例があります。この適用があると3ヶ月を超えて滞在できることになります。つづく

2012-04-01(日):共有物の管理・処分

ホーム > 不動産情報 > 宅地建物 > 「共有物の管理・処分 …」
共有宅地を2人以上で相続したとか、数人で資金を出し合い土地を購入した場合などに、その土地に対し共有関係が発生します。その共有土地を使用するとき、どのように決めればよいかまとめてみたいと思います。民法249条は「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」と規定します。共有物使用につき合意不成立の場合つづく

2012-03-14(水):復興支援コンサート２

ホーム > 事務所 > その他VISA > 「復興支援コンサート２…」
コンサート 2012年3月2日（金）、夜の部コンサーﾄに行って来ました。当日は朝から天気が悪く、夕方出かける頃には本格的な雪降りとなり、少し気持ちが萎えてしまったところがあるのですが、当初からの予定通り従業員2人と友達の運転する車に同乗し出発しました。降雪続く会場に着く頃には、駐車場の輪立ちの高さからして、積雪は10cmを超えていました。駐車場から会場の入口までは、ここかしこに雪掻きの人々が配置されていて、歩道から広場を通って入口まできれいに除雪されています。除雪する後から更に降って来るので雪掻き人は休む暇がありません。ご苦労様です。　　雪の中会場入口へ向う人々会場内は、残念ながら撮影禁止とされていたので写真を掲載できないのが残念です。初めて入ったのですが天井が高く広々として立派な会場です。観客は1階フロアーは8割の入りですが、2階席は大分空いてました。会場に入ると正面スクリーンに見知った人の顔がアップで映っており、アップテンポの曲をギターで演奏しています。普段は牧師さんなのでその顔しか知らないので別な面を見て驚きました。隣で演奏しているサキソフォン奏者も上手でした。Ｋポップ韓国からは３rd Waveというグループが来ました。ギターを弾きながらのボーカルにバックコーラスがついています。私は知らないグループですが、従業員は知っていて、若者には知られているグループのようです。紹介文によると、アジア発のコンテンポラリー・クリスチャン・ミュージックバンドなのだそうです。音楽活動によって得た収入の一部をアフリカに寄付しているそうです。和太鼓奏者・柳川立行と三宝会大太鼓、小太鼓に笛が加わります。和太鼓はいいですね。腹に響いて心が浮き立ちます。大太鼓の演奏スタイルなのですが、大太鼓を床に斜めに置いて、奏者は腹筋運動の上体を起こした形で太鼓を叩くのです。この姿勢で太鼓を叩き続けるのは腹筋に大きな負担をかけるだろうなと心配になりました。いらぬ心配かも知れませんが．．．。みずき舞滋賀県出身の演歌歌手だそうで、初めて聞きました。最初、細江真由子でデビューし、その後、みずき舞に改名し、今までシングル７枚をリリースしているそうです。きれいな声で演歌を歌ってくれました。新垣　勉いよいよ新垣勉の番です。右手から付き人に手を取られステージ中央に歩んで来ます。新垣勉の歌はテレビやラジオで幾度か聞いたことはありますが、ライブで聞くのは初めてです。ピアノの前奏が静かに始まって、「さとうきび畑」を歌い始めます。歌詞の一語一語がはっきりと歌われ全体としてまとまって会場に響き渡ります。豊かな声量と感情のこもった柔らかくも力強い歌声に魅了されました。この日は、さとうきび畑とイタリア語の歌と計２曲を歌ってお終いでした。もっと聞きたかったのですが、他にも沢山の出演者がいるので、新垣さんの持ち時間は２曲分だったのでしょう。仙台にコンサートが来たら行くことにします。日本人が終わると外国人アーティストの番です。アルフィー・サイラスこの人は４オクターブの声域を持つとパンフレットにある通り、低音から高音まで自由に使いこなし観客を楽しませます。司会者は「よくもあんな高い声が出るもんですね『ヒッ』」などど真似してました。ただ、この歌手は、観客に向って手を叩けだの立ち上れだのと注文の多い歌手です。周囲が皆立つので一人座っているのもなんだから一緒に立って参加したら結構楽しい気分になりました。カーク・フランクリン事前情報では、「世界的に有名なゴスペル・アーティスト」とあるので、Oh Happy Dayのようなゴスペルソングを歌うのかと予想して行ったのですが、全く違いました。聞きなれたゴスペルソングとは全く異なって、何処に旋律があるのか、何処にリズムがあるのか不思議な音楽です。それでいてエネルギッシュで全体的にまとまっていて、他のどんな音楽とも違った独特の雰囲気を持った音楽です。ビックリしました。デニス・アガジャニアンカントリー・ミュージシャンという紹介です。この人のギター速弾きには驚かされます。弾き方がやたら速いのですが、しかし、余裕を持って弾いているように聞こえます。日本人を対象としたワークショップをこのコンサートの前に開いたそうで、その参加者の中から優秀だった若者が選ばれて共演するとアナウンスがありました。この若者の演奏も速いので賞賛に値するものですが、必死についていく感じです。この若者には将来を期待したいです。このデニスさんは、声も良いです。ギターを弾きながらのカントリーミュージックを聞かせてくれました。歌は１曲だけだったのが残念でした。コンサートの運営プログラムに従って正確に進められていき、滞りがありません。司会者が現れるタイミングも狂いがありません。また、この司会者が上手いです。プロではないと思われますが、プロも顔負けの上手さです。運営に慣れている団体だの印象を受けました。

2012-02-28(火):復興支援コンサート

ホーム > 事務所 > その他VISA > 「復興支援コンサート …」
復興支援コンサート 2012年3月2/3/4日と連続して、利府グランディ21においてコンサートが行われますので招介したいと思います。出演者は、新垣勉、演歌歌手みずき舞、和太鼓奏者柳川立行、米国からゴスペルアーテスト・カクーク・フランクリン、同アルフィ・サイラス、カントリーミュージシャン、デニス・アガジャニアンなど3日間連続出演する予定です。入場無料で、市内各地から無料送迎バスもあります。私は仕事の関係でポスターの配布などを頼まれましたので、このHPでもコンサートについてお知らせしたと思います。主催は「東北希望の祭典実行委員会」ですが、このコンサートを後援している団体がサマリタンズパースです。サマリタンズパースサマリタンズパースは、アメリカに本部を置くNGOです。昨年の震災に際しては、米軍機をチャーターして、いち早く92トンの支援物資を被災地に搬入したのだそうです。また、この団体は、全米で広く寄付を募り、その寄付金を日本に送り、日本にある関係キリスト教会を通して、被災地支援活動を行っています。支援活動の内容その支援活動の内容は、当初の飲料水や食糧毛布などの緊急支援物資の配布に始まり、現在は津波被災家屋の修繕を主な支援活動とし、米国から大工さんなど建築業の技術を持つボランテアが沢山やって来て、津波被災地域で家屋の修繕にあたっています。この人達のビザについては、いろいろ問題が有りますので、関連サイトhttp://people.web.infoseek.co.jp/f/11071401.htmを参照ください。このコンサートは、被災地の人々を励まそうとして行われるもので、被災地支援活動のひとつの形態として位置付けれれています。金・土・日と行われますので、都合をつけ行かれることをお勧め致します。

2012-02-07(火):宅建協会研修会・・・最近の賃借人事情

ホーム > 不動産情報 > 宅地建物 > 「宅建協会研修会・・・…」
2012年2月7日、全日本不動産協会主催の法定講習会に出席しました。今回のテーマは、「最近の賃借人事情」です。近頃、賃借人から管理会社や家主に対し、従来には見られなかった苦情や主張がなされているようです。それらは、 ①家賃９万円の物件の賃借人からの請求ですが、ガス給湯器が故障して10日間風呂に入ることができなかった。その期間のホテル代９万円を支払え（その間、風呂に入れなかったとしてホテル住まいをしたようです。）、 ②アパートの外階段の踏板に破損した箇所があり、訪ねて来た友人が足を踏み外して転び怪我をしたのでその入院治療費を払え、 ③上階の賃借人が深夜掃除や洗濯をするのでうるさくて眠れない。注意してくれ、 ④アパートで隣の賃借人宅に宅配業者が頻繁に出入りしている。なにか商売をしているのではないか、などが具体例としてあげられました。このような場合、その賃貸物件につき家主から管理を委託されている不動産管理会社はどのような法的責任を負うか、また、家主の責任は何かとの観点から検討するものでした。 ①についてここでは、家主、管理会社はどのような責任を負うかが問題とされました。それにしても、10日間風呂に入れなかったとしてホテルに泊まり、その間のホテル代9万円を請求するのは、少し常識を超えているような気がしますが、これが最近の常識なのでしょうか？このような問題に関する規定が民法にあります。（賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等）第六百十一条　賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。２　前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。この規定により、家主側は賃借人の請求に対し、家賃の減額で対応することになります。本件の事例では、管理会社が賃借人に3万円支払い、管理会社が3万円の一部を家主に請求して決着がついたそうです。 10日間ホテルに泊まって家賃の1カ月に相当する９万円を支払えというのは少し過大請求となるでしょう。風呂に入れなくてもその家には住めることですし、ホテルよりもっと安上がりの銭湯とかサウナ、最近はやりのスーパー銭湯などもあるわけですから、本件賃借人の請求は、相当因果関係に欠けるとして減額されました。 ②についてアパートの外階段の踏板に破損した箇所があり、足を踏み外して転倒、怪我をした事例はについてはどうか。家主の責任と管理会社の責任とに分けて考えると、家主の責任家主は、賃貸物件の使用収益に必要な修繕義務を負っています（民法第606条第1項）。外階段のの破損個所を壊れたままにしておくのはこの修繕義務違反にあたります。また、その破損を知っていて放置しておいた場合、過失責任も問題になります（民法709条）。家主がその破損個所を知っていて放置しておいた事情があると、自己の予見可能性があったのに結果回避義務を尽くさなかったとして過失責任を負うおことになります。工作物責任(民法第717条）外階段の破損は、「その保存に瑕疵があった」として家主は賠償責任を負うことになります。管理会社の責任はどうか管理会社は家主との管理契約に基づいてその物件の管理を請け負うのであって、家主に対し管理を怠った債務不履行責任を負うことになるが、賃借人には責任を負わないことになります。現実には、管理物件につき何か問題が起こると賃借人は、まず管理会社に電話をしてくるので、無用なトラブルを避けるため、管理を引き受けたら、管理物件の巡回をまめにし、不具合を回避する処置を講じておくのが必要となります。長期使用製品安全点検制度管理会社にこの制度が参考になると思いいます。 ③について上階の賃借人が深夜掃除や洗濯をするのでうるさくて眠れない。注意してくれ。つづく